អំពី​សិទ្ធិ កាតព្វកិច្ច និង​ទម្រង់​នៃ​កិច្ចសន្យា​ជួល​ផ្ទះ ឬដីធ្លី


ផ្ទះល្វែងនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ

ផ្ទះល្វែងនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញ

ចុចទាញយកសំលេងស្តាប់

កិច្ចសន្យាជួល (តាមភាសាច្បាប់ថា ភតិសន្យា) មានចែងនៅក្នុងក្រមរដ្ឋប្បវេណី (ឆ្នាំ២០០៧) ពីមាត្រា ៥៩៦ ដល់ មាត្រា ៦២១ (ជំពូកទី៥)។ យោងតាមនិយមន័យក្នុងក្រមរដ្ឋប្បវេណីនេះ “ភតិសន្យា សំដៅទៅលើកិច្ចសន្យាមួយ ដែលភាគីម្ខាង ឲ្យភាគីម្ខាងទៀតប្រើប្រាស់ និងអាស្រ័យផល ពីវត្ថុណាមួយ ដោយយកថ្លៃ”។ ខាងក្រោមនេះ គឺជាសំណួរ-ចម្លើយជុំវិញកិច្ចសន្យាជួលអចលនវត្ថុ (អគារ និងដីធ្លី)។

តើកិច្ចសន្យាជួលអចលនវត្ថុចាំបាច់ត្រូវតែធ្វើឡើងជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដែរឬទេ?

ចំពោះកិច្ចសន្យាជួលជាទូទៅ ទោះជាជួលចលនវត្ថុក៏ដោយ ជួលអចលនវត្ថុក៏ដោយ ច្បាប់មិនតម្រូវឲ្យធ្វើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទេ។ លើកលែងតែក្នុងករណីពិសេសណាមួយ ដែលច្បាប់កំណត់ផ្សេង។

តាមមាត្រា ៥៩៧ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីខ្មែរ កិច្ចសន្យាជួលត្រូវមានអានុភាព នៅពេលណាដែលមានការព្រមព្រៀងពីគូភាគី មានន័យថា ឲ្យតែកាលណាភាគីម្ចាស់វត្ថុ (ភតិបតី) ព្រមព្រៀងដាក់វត្ថុឲ្យភាគីអ្នកជួល (ភតិកៈ) ប្រើប្រាស់ និងអាស្រ័យផល ហើយភាគីអ្នកជួលព្រមព្រៀងជួលដោយបង់ថ្លៃឈ្នួល ដែលបានកំណត់ គឺច្បាប់ទទួលស្គាល់ថាមានកិច្ចសន្យាជួល ទោះបីភាគីមិនបានធ្វើកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរក៏ដោយ។

ដូច្នេះ ភាគីណាមួយមិនអាចបដិសេធកិច្ចសន្យាជួល ដោយលើកហេតុផលថា មិនបានធ្វើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនោះទេ។

ក៏ប៉ុន្តែ បើទោះជាច្បាប់មិនតម្រូវក៏ដោយ ក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង ការធ្វើកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ គឺវាធ្វើឲ្យគូភាគីមានសុវត្ថិភាពជាងការធ្វើកិច្ចសន្យាដោយផ្ទាល់មាត់។ បញ្ហានៃកិច្ចសន្យាផ្ទាល់មាត់ គឺភស្តុតាង។ បើសិនជាមានភាគីម្ខាងបដិសេធមិនទទួលស្គាល់ ភាគីម្ខាងទៀតអាចនឹងជួបបញ្ហាស្មុគស្មាញ ក្នុងការបង្ហាញភស្តុតាងថា គូភាគីទាំងពីរពិតជាបានព្រមព្រៀងគ្នាជួលវត្ថុនេះមែន។ បើមានកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរចែងច្បាស់លាស់ គូភាគីមិនអាចប្រកែកបានទេ។

តើកិច្ចសន្យាជួលអចលនវត្ថុចាំបាច់ត្រូវតែមានកំណត់រយៈពេលជួលច្បាស់លាស់ ឬក៏អាចធ្វើដោយមិនមានកំណត់ពេលបាន?

កិច្ចសន្យាជួលអាចធ្វើឡើងដោយមានកំណត់រយៈពេលជួលក៏បាន ឬដោយគ្មានពេលកំណត់ក៏បាន។ វាអាស្រ័យនឹងការព្រមព្រៀងគ្នារវាងម្ចាស់វត្ថុ និងអ្នកជួល។ ក៏ប៉ុន្តែ បើចង់ជួលដោយមានកំណត់ពេលច្បាស់លាស់ គូភាគីចាំបាច់ត្រូវតែធ្វើកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ព្រោះ ច្បាប់កំណត់ថា កិច្ចសន្យាជួលអចលនវត្ថុ ដែលធ្វើត្រឹមតែមាត់ទទេ ដោយមិនធ្វើកិច្ចសន្យាជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ គឺត្រូវចាត់ទុកថាជាកិច្ចសន្យាដែលគ្មានកំណត់ពេល (មាត្រា ៥៩៩)។

គួរបញ្ជាក់ថា “កិច្ចសន្យាជួលដោយគ្មានកំណត់ពេល” មិនមែនមានន័យថា គូភាគីត្រូវតែជួលអស់មួយជីវិតនោះទេ! គ្រាន់តែថា បើជួលមានរយៈពេលកំណត់ កិច្ចសន្យាជួលត្រូវបញ្ចប់ នៅពេលផុតពេលកំណត់ (បើកំណត់ថា ជួលរយៈពេល ១ឆ្នាំ ដល់គ្រប់ ១ឆ្នាំ កិច្ចសន្យាជួលនេះត្រូវបញ្ចប់) លើកលែងតែគូភាគីព្រមព្រៀងបន្តកិច្ចសន្យានេះតទៅទៀត។

ផ្ទុយទៅវិញ កិច្ចសន្យាជួលដោយគ្មានកំណត់ពេលត្រូវមានសុពលភាព រហូតទាល់តែគូភាគីស្នើសុំបញ្ចប់។ ការស្នើសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យានេះអាចធ្វើឡើងដោយភាគីណាមួយក៏បានដែរ (ពីខាងម្ចាស់វត្ថុក៏បាន ឬពីខាងអ្នកជួលក៏បាន) ហើយអាចសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យានេះ នៅពេលណាក៏បានដែរ ក៏ប៉ុន្តែ ត្រូវជូនដំណឹងទៅភាគីម្ខាងទៀតឲ្យបាន យ៉ាងតិច ៣ខែ មុនដល់ថ្ងៃបញ្ចប់កិច្ចសន្យា ចំពោះការជួលផ្ទះ ឬអគារផ្សេងទៀត។ មានន័យថា ម្ចាស់ផ្ទះ មិនមែននឹកឃើញចង់ឈប់ជួល ក៏ប្រាប់ទៅអ្នកជួលឲ្យរើចេញភ្លាមៗបានទេ។ អ្នកជួលក៏មិនអាចថា ចង់ចេញ ក៏ប្រាប់ទៅម្ចាស់ផ្ទះថ្ងៃនេះ ហើយរើចេញស្អែកបានដែរនោះដែរ (អាចរើចេញភ្លាមៗបាន ក៏ប៉ុន្តែ ត្រូវនៅបន្តបង់ថ្លៃឈ្នួលផ្ទះ ៣ខែទៀត)។

ចំពោះការជួលដីធ្លី ការសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យាត្រូវមានការជូនដំណឹងទៅភាគីម្ខាងទៀត យ៉ាងតិច ១ឆ្នាំ។ បើសិនជាដីនោះ ជាដីកសិកម្ម មានរដូវដាំដុះ ប្រមូលផល ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលត្រូវធ្វើឡើង នៅចន្លោះរដូវដាំដុះ មានន័យថា នៅក្រោយពេលប្រមូលផលរដូវមួយ និងមុនពេលចាប់ផ្តើមដាំដុះរដូវបន្ទាប់។
 
ចំពោះការជួលដោយមានរយៈពេលកំណត់ តើកិច្ចសន្យាត្រូវបញ្ចប់ជាស្វ័យប្រវត្តិ នៅពេលដល់កំណត់ ឬក៏ត្រូវមានការបញ្ជាក់ច្បាស់លាស់ពីគូភាគី?
 
ចំពោះការជួលអចលនវត្ថុ ទោះបីជាកិច្ចសន្យាជួលមានរយៈពេលកំណត់ក៏ដោយ ដើម្បីបញ្ចប់កិច្ចសន្យា គឺទាល់តែមានភាគីម្ខាង (ម្ចាស់វត្ថុក៏ដោយ ឬក៏អ្នកជួលក៏ដោយ) បង្ហាញឆន្ទៈថាចង់បញ្ចប់កិច្ចសន្យា។ ការជូនដំណឹងពីការបញ្ចប់កិច្ចសន្យានេះ ត្រូវធ្វើឡើងឲ្យបានមុន ៣ខែ មុនដល់ពេលផុតកំណត់ បើសិនជាការជួលផ្ទះ ឬអគារផ្សេងទៀត ហើយឲ្យបានមុន១ឆ្នាំ បើសិនជាការជួលដី។

បើសិនផុតរយៈពេលនេះ មិនមានភាគីណាមួយបង្ហាញឆន្ទៈចង់បញ្ចប់កិច្ចសន្យាទេ គឺត្រូវចាត់ទុកថា ភាគីទាំងសងខាងបានយល់ព្រមក្នុងការបន្តកិច្ចសន្យានេះជាថ្មី។ ប៉ុន្តែ ក្នុងករណីនេះ កិច្ចសន្យាដែលបន្តថ្មី ត្រូវចាត់ទុកជាកិច្ចសន្យាជួលដោយគ្មានកំណត់ពេល។

និយាយសរុបមកវិញ ចំពោះកិច្ចសន្យាជួលអចលនវត្ថុដោយមានរយៈពេលកំណត់ ពេលជិតដល់កំណត់ វាអាចមានករណី៣៖

  • មានភាគីម្ខាងសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យា ដោយជូនដំណឹងទៅភាគីម្ខាងទៀត ទៅតាមពេលដែលកំណត់ខាងលើ។ ក្នុងករណីនេះ កិច្ចសន្យាគឺត្រូវបញ្ចប់។
  • គូភាគីអាចជជែកគ្នាបន្តកិច្ចសន្យានេះជាថ្មីទៀត។ ក្នុងករណីនេះ គូភាគីអាចកំណត់ពេលវេលានៃកិច្ចសន្យាថ្មីនេះ ដោយកំណត់ពេលដូចមុន តិចជាងមុន ឬក៏យូរជាងមុន ហើយថ្លៃឈ្នួលដូចមុន ឬខុសពីមុន ទៅតាមការជជែកគ្នា និងព្រមព្រៀងគ្នា។
  • បើសិនជាមិនមានភាគីណាមួយបង្ហាញពីឆន្ទៈចុងបញ្ចប់កិច្ចសន្យានេះទេ កិច្ចសន្យាចាស់នឹងត្រូវបន្តជាថ្មី ក្នុងលក្ខខណ្ឌដដែល (ថ្លៃឈ្នួលដដែល) ប៉ុន្តែ កិច្ចសន្យាថ្មីនេះ ត្រូវក្លាយជាកិច្ចសន្យាដែលគ្មានកំណត់ពេល។ កាលណាជាកិច្ចសន្យាជួលដោយមិនកំណត់ពេល ការស្នើសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យាត្រូវមានការជូនដំណឹងទៅភាគីម្ខាងទៀត ដោយគោរពទៅតាមពេលវេលាកំណត់ដោយច្បាប់ ដូចមានលើកឡើងខាងលើ។

ចុះបើភាគីម្ខាងចង់បញ្ចប់កិច្ចសន្យាជួលនេះ នៅមុនដល់ពេលផុតកំណត់ តើបានដែរឬទេ?
 
បាន! បើសិនជាក្នុងពេលចុះកិច្ចសន្យា ភាគីម្ខាង ឬទាំងសងខាង រក្សាសិទ្ធិបញ្ចប់កិច្ចសន្យាមុនផុតពេលកំណត់ (មាត្រា ៦១៦)។ ក្នុងករណីនេះ ភាគីដែលស្នើសុំបញ្ចប់កិច្ចសន្យា ត្រូវជូនដំណឹងទៅភាគីម្ខាងទៀត ដោយគោរពទៅតាមពេលវេលា ដូចក្នុងករណីកិច្ចសន្យាគ្មានកំណត់ពេលដែរ គឺ យ៉ាងតិច ៣ខែ សម្រាប់ការជួលអគារ និង ១ឆ្នាំ សម្រាប់ការជួលដីធ្លី។
 
នៅក្នុងអំឡុងពេលជួល បើសិនជាមានការខូចខាតណាមួយកើតឡើង លើអចលនវត្ថុ តើអ្នកណាជាអ្នកទទួលបន្ទុកជួសជុល?
 
តាមមាត្រា ៦០១ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី ភតិកៈ (អ្នកជួល) មានករណីយកិច្ចគ្រប់គ្រងវត្ថុជួល ដោយប្រុងប្រយ័ត្ន ក្នុងនាមជាអ្នកគ្រប់គ្រងដោយសុចរិត គឺមានន័យថា គាត់ត្រូវមើលថែទាំវត្ថុជួលឲ្យបានហ្មត់ចត់ ហើយត្រូវទទួលបន្ទុកធ្វើការជួសជុលតូចតាច ដែលមានលក្ខណៈជាការថែទាំប្រចាំថ្ងៃ។

រីឯការជួសជុលធំៗ ដែលចាំបាច់ ដើម្បីធានាការប្រើប្រាស់ និងការអាស្រ័យផលនៃអចលនវត្ថុជួល ដូចជា ជញ្ជាំងប្រេះត្រូវបិទភ្ជិតឡើងវិញ, ទ្វារបង្អួចពុកបាក់បិទលែងជិតត្រូវប្តូរថ្មី, ដំបូលចាស់លិចទឹកត្រូវធ្វើថ្មី ។ល។ គឺជាបន្ទុករបស់ម្ចាស់វត្ថុ (មាត្រា ៦០២)។ ក៏ប៉ុន្តែ បើសិនជាការខូចខាតទាំងអស់នោះ កើតឡើងពីទង្វើរបស់អ្នកជួល ឬក៏ខូចខាតដោយសារតែអ្នកជួលប្រើប្រាស់មិនសមរម្យ ឬធ្វេសប្រហែស មិនបានគ្រប់គ្រង ថែទាំវត្ថុជួលឲ្យបានហ្មត់ចត់ ទៅតាមករណីយកិច្ចខាងលើ ក្នុងករណីនេះ គឺអ្នកជួលដែលត្រូវទទួលបន្ទុកជួសជុល៕

បានចុះផ្សាយក្នុង នាទីយល់ដឹងអំពីជំនួញ. Leave a Comment »

ឆ្លើយ​តប

Fill in your details below or click an icon to log in:

ឡូហ្កូ WordPress.com

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី WordPress.com របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

រូប Twitter

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី Twitter របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

រូបថត Facebook

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី Facebook របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

Google+ photo

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី Google+ របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

កំពុង​ភ្ជាប់​ទៅ​កាន់ %s

%d bloggers like this: