ការទិញ/លក់​អចលនវត្ថុ៖ តើត្រូវ​ធ្វើ​យ៉ាងណា ដើម្បី​ជៀសវាង​វិវាទ


នៅ​ក្នុង​នាទី​ស្វែង​យល់​អំពី​ច្បាប់​ ​ថ្ងៃ​នេះ ​យើង​សិក្សា​មើលថា តើ​គេ​ត្រូវ​ធ្វើ​ដូចម្តេច ដើម្បី​ជៀស​វាង​កុំ​ឲ្យ​ទិញ​ប៉ះចំ​ដី ដែល​មាន​ជាប់​បញ្ហា? តើ​ត្រូវ​ធ្វើ​ដូចម្តេច ដើម្បី​ឲ្យ​កិច្ចសន្យា​ទិញ/លក់​ដី មាន​សុពលភាព​ពេញលេញ​តាម​ផ្លូវច្បាប់ ដែល​មិន​មាន​អ្នកណា​អាច​មក​តវ៉ា​ជំទាស់​បាន ទៅ​ថ្ងៃ​ក្រោយ?

ជាការ​ពិតថា បញ្ហា​ទាំងនេះ​អាច​មាន​លក្ខណៈ​ស្មុគស្មាញ ដែល​ពេលខ្លះ គេ​ចាំបាច់​ត្រូវ​ស្វែងរក​អ្នកច្បាប់ ឬ​ក៏​មេធាវី ជាជំនួយ ដើម្បី​​ធានា​​ឲ្យ​មាន​សុវត្ថិភាព​ខាង​ផ្លូវច្បាប់។ ក៏ប៉ុន្តែ លោក​មេធាវី ប៊ុន​ យូឌី (​មកពី​ការិយាល័យមេធាវី​ឈ្មោះ ប៊ុន និង​សហការី​) នឹង​ពន្យល់​បំភ្លឺ​ជុំវិញ​​ចំណុច​សំខាន់ៗ​​​​​ជាមូលដ្ឋាន​​ខ្លះ ដែល​ប្រជាពលរដ្ឋ​គួរ​តែដឹង​។

នៅ​ប្រទេស​កម្ពុជា ការ​ចុះ​បញ្ជីដីធ្លី នៅ​មាន​ការខ្វះចន្លោះ​ច្រើន។ មាន​​អ្នក​ខ្លះ​កាន់កាប់​ដីធ្លី ដោយ​គ្មាន​ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។ ខ្លះ​ក៏កាន់​កាប់​ដោយ​ស្រប​ច្បាប់ ខ្លះ​ក៏​មិនស្រប​ច្បាប់។ ភាព​ស្រពិចស្រពិល​ទាំងនេះ អាច​បង្ក​ឲ្យ​មាន​វិវាទ នៅ​ក្នុង​ករណី​មាន​ការ​ទិញ/លក់។ ដើម្បី​ជៀសវាង​ទិញ​ប៉ះចំ​ដី ដែល​ជាប់​មាន​បញ្ហា​ចម្រូងចម្រាស់ អ្នកទិញ​ត្រូវ​តែ​មាន​ការ​ប្រយ័ត្នប្រយែង ពិនិត្យ​​មើល​​ឲ្យ​បាន​គ្រប់ជ្រុងជ្រោយ មុន​នឹង​ឈានទៅ​ចុះ​កិច្ចសន្យា។

មុន​នឹង​ឈាន​ទៅ​ចុះ​កិច្ចសន្យា​ តើ​គេ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​មើល​ចំណុច​ណា​ខ្លះ ដើម្បី​ជៀសវាង​​មាន​វិវាទ ទៅ​ថ្ងៃ​ក្រោយ?

គេ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​មើល​​​ចំណុច​សំខាន់ៗ ចំនួន ៤៖​

១-ប្រភេទ​នៃ​​​ប័ណ្ណកាន់កាប់​របស់​​ម្ចាស់ដី​

អ្នក ​ទិញ​គួរ​ពិនិត្យ​មើល​ថា តើ​អ្នក​លក់​​មាន​ប័ណ្ណ​កាន់កាប់​ប្រភេទ​ណា? តើ​ជា​ “វិញ្ញាបនប័ត្រ​សម្គាល់​ម្ចាស់​អចលនវត្ថុ” (ឬ​ហៅ​តាម​ភាសា​សាមញ្ញ​ថា “ប្លង់រឹង”) ក៏​ជា “វិញ្ញាបនប័ត្រ​សម្គាល់​ការកាន់កាប់​អចលនវត្ថុ” (​ប្លង់​ទន់)?

ប្រសិន ​បើ​អ្នក​លក់​មាន​ប្លង់រឹង មានន័យថា គាត់​គឺ​ជា​កម្មសិទ្ធិករ​ពេញ​សិទ្ធិ​លើ​ដី​របស់​គាត់។ ក្នុង​ករណីនេះ គេ​អាច​មាន​ការ​ទុក​ចិត្ត​ច្រើន​ជាង ពីព្រោះ​ថា នៅ​លើ​ប្លង់រឹង​នេះ គេ​អាច​មើល​ឃើញ​អំពី​ទំហំ និង​ទីតាំង​របស់​ដី និង​ឈ្មោះ​របស់​ម្ចាស់ដី។ ម្យ៉ាងទៀត គេ​មាន​ការ​ងាយស្រួល ក្នុង​ការ​ផ្ទៀងផ្ទាត់​ប័ណ្ណ​ប្រភេទនេះ ជាមួយ​នឹង​បញ្ជី ដែល​ចុះ​នៅ​អាជ្ញាធរ​សុរិយោដី។

ផ្ទុយ​ទៅវិញ ប្រសិន​បើ​អ្នក​លក់​​មាន​ត្រឹមតែ​​ប្លង់​ទន់ មានន័យថា គាត់​គ្រាន់តែ​ជា​ភោគី (អ្នក​កាន់កាប់​ស្របច្បាប់) ប៉ុណ្ណោះ។ គាត់​មិនទាន់​ជា​ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ​ពេញ​លេញ នៅ​ឡើយ​ទេ។ តាម​ច្បាប់ ភោគី ក៏​មាន​សិទ្ធិ​លក់​ដី​របស់​គាត់​ដែរ។ ក៏ប៉ុន្តែ អ្នកទិញ​គួរ​មាន​ការ​ប្រយ័ត្នប្រយែង​ខ្ពស់ ក្នុង​ការ​ទិញ​ដី​ប្រភេទ​នេះ។

ចំណុច ដែល​ត្រូវ​ពិនិត្យ​មើល គឺ​អំពី​ប្រវត្តិ​របស់​ដី​នេះ។ ត្រូវ​មើល​ថា តើ​ដី​នេះ​បាន​ផ្ទេរ​ជា​ដំណ​តៗ​គ្នា​ប៉ុន្មាន​ដំណាក់​មក​ហើយៗ ក្នុង​ដំណាក់​នីមួយៗ តើ​មាន​បាន​ធ្វើ​ការ​ផ្ទេរ ដោយ​គោរព​ទៅតាម​នីតិវិធី​កំណត់​ដោយ​ច្បាប់​ដែរឬទេ។ ការ​ផ្ទៀងផ្ទាត់​បែបនេះ ដើម្បី​ឲ្យ​ប្រាកដ​ថា ប្លង់ទន់ ដែល​អ្នកលក់​កំពុង​មាន​ក្នុង​ដៃនេះ បាន​ធ្វើ​ឡើង​ដោយ​ស្រប​ច្បាប់ ហើយ​ម្ចាស់ដី​ក៏​កាន់កាប់​ដោយ​ស្រប​ច្បាប់ ជៀស​វាង​ដី​មាន​ម្ចាស់​ពីរ-បី មក​ឈ្លោះ​ដណ្តើម​គ្នា ទៅ​ថ្ងៃ​ក្រោយ។

២-​ស្ថានភាពដី

ក្រោយ ​ពី​បាន​ពិនិត្យ​ឃើញ​ច្បាស់​លាស់ អំពី​ប្រភេទ​នៃ​​ឯកសារ​កាន់កាប់​ដីធ្លី​នេះ​ហើយ បើ​ទោះ​ជា​ដីនោះ​ជា​ដី​ភោគៈ ឬ​ក៏​ជា​ដី​កម្មសិទ្ធិ​ក៏ដោយ អ្នក​ទិញ​គួរ​​តែ​ពិនិត្យ​មើល​អំពី​ស្ថានភាព​ជុំវិញ​ដី​នោះ។ ត្រូវ​មើល​ថា តើ​នៅ​ជុំវិញ​នោះ មាន​ដី​ផ្សេង​ទៀត​ដែរឬទេ? តើ​មាន​របង ឬ​ព្រំ​ដី​កំណត់​ច្បាស់​លាស់​ដែរឬទេ។

ប្រសិន​បើ​មើលទៅ ឃើញ​ថា ព្រំដី​​នៅ​មិនទាន់​កំណត់​បាន​ច្បាស់លាស់ គេ​ត្រូវ​ធ្វើ​ការ​វាស់វែង​កំណត់​ព្រំដី មុន​នឹង​ចុះ​កិច្ចសន្យា។ ការវាស់វែង​កំណត់ព្រំដីនេះ ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​ឡើង​ដោយ​មាន​វត្តមាន​អាជ្ញាធរ​សុរិយោដី ជា​អ្នក​ដឹង​ឮ។

ទាំងនេះ គឺ​ដើម្បី​ជៀសវាង​ជម្លោះ​ជាមួយ​អ្នក​ជិត​ខាង ក្រោយ​ពី​ទិញ​ដី​នេះ​បានហើយ។

៣-បន្ទុក​នៅ​លើ​ដី

គេ ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​មើល​ថា តើ​​ដីនេះ​​ត្រូវ​បាន​យក​ទៅ​ដាក់​បញ្ចាំ​ធានាបំណុល ឬ​​​ជួល ឬ​ប្រវាស់​ ដែរ​ឬទេ? តើ​ដី​នេះ មាន​ជាប់​ពាក់ព័ន្ធ​នឹង​សេចក្តី​សម្រេច​របស់​តុលាការ ដែល​ហាម​មិន​ឲ្យ​លក់ ឬ​ក៏​​ជា​កម្មវត្ថុ ដែល​ត្រូវ​តុលាការ​រឹបអូស ដែរ​ឬទេ?

ប្រសិន​បើ​មាន គេ​ត្រូវ​តែ​ដោះបន្ទុក​នេះ​ឲ្យ​ជ្រះ​ស្រឡះ​ជាមុន​សិន មុន​នឹង​ចុះ​កិច្ចសន្យា​ទិញ។

៤-ដី​ជា​ចំណែក​ផ្លូវ

ដោយ ​ពេល​បច្ចុប្បន្ន​នេះ ប្រទេស​កម្ពុជា​កំពុង​អភិវឌ្ឍ ជា​ពិសេស ហេដ្ឋា​រចនាសម្ព័ន្ធ មុន​នឹង​ទិញ​ដី​ណាមួយ អ្នក​ទិញ​គួរ​​ពិនិត្យ​មើល​ថា តើ​ដី​នេះ​មាន​ជាប់​ជា​ចំណែក​ផ្លូវ ឬ​ក៏​ត្រូវ​ចំ​​កន្លែង ដែល​​ជា​គម្រោង​អភិវឌ្ឍ​របស់​រដ្ឋាភិបាល​ដែរ​ឬទេ។ បើ​សិន​ជា​មែន តើ​មាន​ការ​ប៉ះពាល់​ត្រឹម​កម្រិតណា?

តើ​កិច្ចសន្យា​ទិញ/លក់​អចលនវត្ថុ​ត្រូវ​ធ្វើ​ឡើង ក្នុង​​ទម្រង់​បែបណា ដើម្បី​ឲ្យ​មាន​សុពលភាព​ពេញលេញ​តាមផ្លូវច្បាប់?

គេ ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​ជា​បឋម​ថា តើ​​​អ្នក​ចុះ​កិច្ចសន្យា​នេះ មាន​សិទ្ធិ​គ្រប់គ្រាន់ ក្នុង​ការ​ចុះ​ដែរឬទេ? គេ​ត្រូវ​មើល​ត្រង់​ចំណុច​ពីរ៖ តើ​​អ្នក​ចុះ​កិច្ចសន្យា​នេះ​ជា​រូបវ័ន្តបុគ្គល ឬ​ក៏​ជា​នីតិ​បុគ្គល (ក្រុមហ៊ុន ឬ​អង្គការ)?

ប្រសិន​បើ​ជា​រូបវ័ន្តបុគ្គល គេ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​មើល​ថា តើ​​ដី​ដែល​គាត់​លក់​នេះ ជា​ទ្រព្យ​ឯកជន​របស់​គាត់ ឬ​ក៏​ជា​ទ្រព្យ​រួម ដែល​មាន​ម្ចាស់​ផ្សេង​ទៀត។ ប្រសិន​បើ​ជា​ទ្រព្យ​រួម គាត់​មិន​អាច​ចុះ​​កិច្ចសន្យា​លក់​តែ​ឯងបានទេ គឺ​ត្រូវ​តែ​មាន​ការ​ព្រមព្រៀង​លក់ ពី​សំណាក់​ម្ចាស់ផ្សេង​ទៀត។

ប្រសិន ​បើ​ជា​នីតិបុគ្គល គេ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​​មើល​ថា តើ​អ្នក​មក​ចុះ​កិច្ចសន្យា បាន​ទទួល​សិទ្ធិ​ត្រឹមត្រូវ​ពី​ក្រុមប្រឹក្សា​ភិបាល (អង្គការ) ឬ​ក៏​ម្ចាស់​ភាគហ៊ុន (ក្រុមហ៊ុន) ដែរ​ទេ?

សម្រាប់​អ្នក​លក់ គឺ​ត្រូវ​ពិនិត្យ​មើល​ថា តើ​អ្នកទិញ មាន​សញ្ជាតិ​ខ្មែរ ដែរ​ឬទេ ពីព្រោះ​ថា តាម​ច្បាប់​កម្ពុជា ជនបរទេស​មិន​អាច​ធ្វើ​ជា​ម្ចាស់​កម្មសិទ្ធិ​លើ​ដី​បានទេ។

បើ​សិន​ជា​ ពិនិត្យ​ទៅ​ឃើញ​ថា គូភាគី​​ពិត​ជា​មាន​សិទ្ធិ​ចុះ​កិច្ចសន្យា​ហើយ គេ​ត្រូវ​និយាយ​ពី​ទម្រង់​​ នៃ​កិច្ចសន្យា​ម្តង។ ការ​ទិញដូរ​អចលនវត្ថុ គឺ​ជា​កិច្ចសន្យា​ ដែល​មាន​លក្ខណៈពិសេស។ គូភាគី​មិន​អាច​​ចុះ​ហត្ថលេខា​​តាម​ទម្រង់​​ជា​លិខិត​ឯកជន​បាន​នោះទេ។ ដើម្បី​ឲ្យ​កិច្ចសន្យា​​មាន​សុពលភាព​ពេញលេញ​តាមផ្លូវ​ច្បាប់ កិច្ចសន្យា​ទិញដូរ​អចលនវត្ថុ​​ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​ឡើង​ក្នុង​ទម្រង់​ជា​លិខិត​យថា ​ភូត ដោយ​​គោរព​តាម​ទម្រង់​ និង​នីតិវិធី ដែល​កំណត់​ដោយ​ច្បាប់ ពោល​គឺ​កិច្ចសន្យា​ត្រូវ​ធ្វើ​ជា​លាយលក្ខណ៍​អក្សរ និង​មាន​ការ​ទទួល​ដឹង​ឮ​ពី​អាជ្ញាធរ​មាន​សមត្ថកិច្ច។

ដីកម្មសិទ្ធិ (ប្លង់រឹង)

ប្រសិន ​​​​បើ​ការទិញដូរ​នេះ​ធ្វើ​ឡើង​លើ​ដី​​កម្មសិទ្ធិ មានន័យថា អ្នក​លក់​គឺ​ជា​កម្មសិទ្ធិករ​ កាន់ “ប្លង់រឹង” ការ​ចុះ​កិច្ចសន្យា ត្រូវ​​ធ្វើ​ឡើង​តាម​ទម្រង់បែបបទ ដែល​ដាក់​ឲ្យ​ប្រើ​ដោយ​ក្រសួង​សុរិយោដី ដែល​គេ​ហៅ​ថា “លិខិត​លក់​ផ្តាច់”។

អ្នក​ទិញ និង​អ្នក​លក់​ ដោយ​ច្បាប់​តម្រូវ​ឲ្យ​មាន​សាក្សី​ម្នាក់​១​ផង​នោះ ត្រូវ​ផ្តិត​មេដៃ​លើ​លិខិត​លក់ ដោយ​មាន​ការ​ដឹង​ឮ​ពី​អាជ្ញាធរ​មូលដ្ឋាន​ថ្នាក់​ស្រុក/ខ័ណ្ឌ។

បន្ទាប់​មក គេ​ត្រូវ​យក​កិច្ចសន្យា​នេះ ទៅ​អាជ្ញាធរ​សុរិយោដី ដើម្បី​ធ្វើ​ការ​ចុះ​បញ្ជី​ផ្ទេរ​សិទ្ធិ (កាត់ឈ្មោះ)។

ដំបូង ភាគី​ទាំង​ពីរ​ត្រូវ​​យក​កិច្ចសន្យា​លក់ ទៅ​ឲ្យ​​ការិយាល័យ​សុរិយោដី​ស្រុក/ខ័ណ្ឌ ដើម្បី​ពិនិត្យ​មើល​ថា តើ​កិច្ចសន្យា​នេះ​ពិត​ជា​បាន​ចុះ​ត្រឹមត្រូវ​តាម​នីតិវិធី​ដែរ​ឬទេ។ បើ​សិន​ជា​ការិយាល័យ​សុរិយោដី​ស្រុក/ខ័ណ្ឌ ពិនិត្យ​មើល​ឃើញ​ថា ត្រឹមត្រូវ​ហើយ គេ​នឹង​បញ្ជូន​សំណុំរឿង​នេះ​ទៅ​មន្ទីរ​សុរិយោដី​ខេត្ត/ក្រុង ជា​អ្នក​​ពិនិត្យ​មើល​​ចុងក្រោយ មុននឹង​ធ្វើ​ការ​ចុះ​បញ្ជី​ផ្ទេរ​កម្មសិទ្ធិ។

មុននឹង​​មន្ទីរសុរិយោដី ​ចុះបញ្ជី​ផ្ទេរសិទ្ធិ អ្នកទិញ​ត្រូវ​ទៅ​បង់​ពន្ធ​ជាមុនសិន (៤%​នៃ​តម្លៃដី)។ បន្ទាប់​ពី​បាន​បង្កាន់​ដៃ​​ពន្ធ​ហើយ ទើប​មន្ទីរ​សុរិយោដី ចារ​លើ​ប្លង់ដីនេះ​ថា អ្នកទិញ​នឹង​ក្លាយ​ទៅ​ជា​ម្ចាស់ដី ចាប់​ពី​ពេលនេះ​តទៅ។

ដី​​ភោគៈ (ប្លង់ទន់)

សម្រាប់ ​ដី​ភោគៈ (ឬដី​ប្លង់ទន់) មិនមាន​នីតិវិធី​ចុះ​បញ្ជី​ផ្ទេរ​កម្មសិទ្ធិ​ នៅ​អាជ្ញាធរ​សុរិយោដី​ទេ ពីព្រោះ​ថា ដីនេះ​មិនទាន់​ជា​ដី​កម្មសិទ្ធិ ដូច្នេះ មិនទាន់​មាន​ចុះ​ នៅ​ក្នុង​បញ្ជី​រដ្ឋបាលដីធ្លី នៃ​អាជ្ញាធរ​សុរិយោដី​នៅឡើយទេ។

កិច្ចសន្យា​ទិញ/លក់​ដី​ប្រភេទ​នេះ ច្បាប់​តម្រូវ​ឲ្យ​មាន​​ការចុះ ដោយ​មាន​ការ​ដឹងឮ​ត្រឹម​អាជ្ញាធរ​ដែនដី​ប៉ុណ្ណោះ ដោយ​មិនចាំបាច់​ទៅ​ដល់​អាជ្ញាធរ​សុរិយោដី​ទេ។

នៅ​ក្នុង​ការ​អនុវត្ត​ ជាក់ស្តែង នៅ​កន្លែង​ខ្លះ កិច្ចសន្យា​លក់ដី​ភោគៈ គេ​ធ្វើ​ ដោយ​មាន​ការ​ដឹងឮ​តែ​ពី​អាជ្ញាធរ​ឃុំ/សង្កាត់​ប៉ុណ្ណោះ។ ក៏ប៉ុន្តែ នៅ​កន្លែង​ខ្លះ​ទៀត គេ​ធ្វើ​នៅ​ឃុំ/សង្កាត់​ហើយ គេ​ទៅ​ឲ្យ​អាជ្ញាធរ​ស្រុក/ខ័ណ្ឌ​​ជួយ​ដឹង​ឮ​មួយ​ដំណាក់​ទៀត។ ការ​ដឹង​ឮ​ពី​សំណាក់​អាជ្ញាធរ​ថ្នាក់​កាន់តែ​ខ្ពស់ គឺ​កាន់តែ​មាន​សុវត្ថិភាព៕

បានចុះផ្សាយក្នុង នាទីយល់ដឹងអំពីជំនួញ. Leave a Comment »

ឆ្លើយ​តប

Fill in your details below or click an icon to log in:

ឡូហ្កូ WordPress.com

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី WordPress.com របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

រូប Twitter

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី Twitter របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

រូបថត Facebook

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី Facebook របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

Google+ photo

អ្នក​កំពុង​បញ្ចេញ​មតិ​ដោយ​ប្រើ​គណនី Google+ របស់​អ្នក​។ Log Out / ផ្លាស់ប្តូរ )

កំពុង​ភ្ជាប់​ទៅ​កាន់ %s

%d bloggers like this: