នៅក្នុងនាទីស្វែងយល់អំពីច្បាប់ ថ្ងៃនេះ យើងសិក្សាមើលថា តើគេត្រូវធ្វើដូចម្តេច ដើម្បីជៀសវាងកុំឲ្យទិញប៉ះចំដី ដែលមានជាប់បញ្ហា? តើត្រូវធ្វើដូចម្តេច ដើម្បីឲ្យកិច្ចសន្យាទិញ/លក់ដី មានសុពលភាពពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ ដែលមិនមានអ្នកណាអាចមកតវ៉ាជំទាស់បាន ទៅថ្ងៃក្រោយ?
ជាការពិតថា បញ្ហាទាំងនេះអាចមានលក្ខណៈស្មុគស្មាញ ដែលពេលខ្លះ គេចាំបាច់ត្រូវស្វែងរកអ្នកច្បាប់ ឬក៏មេធាវី ជាជំនួយ ដើម្បីធានាឲ្យមានសុវត្ថិភាពខាងផ្លូវច្បាប់។ ក៏ប៉ុន្តែ លោកមេធាវី ប៊ុន យូឌី (មកពីការិយាល័យមេធាវីឈ្មោះ ប៊ុន និងសហការី) នឹងពន្យល់បំភ្លឺជុំវិញចំណុចសំខាន់ៗជាមូលដ្ឋានខ្លះ ដែលប្រជាពលរដ្ឋគួរតែដឹង។
នៅប្រទេសកម្ពុជា ការចុះបញ្ជីដីធ្លី នៅមានការខ្វះចន្លោះច្រើន។ មានអ្នកខ្លះកាន់កាប់ដីធ្លី ដោយគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។ ខ្លះក៏កាន់កាប់ដោយស្របច្បាប់ ខ្លះក៏មិនស្របច្បាប់។ ភាពស្រពិចស្រពិលទាំងនេះ អាចបង្កឲ្យមានវិវាទ នៅក្នុងករណីមានការទិញ/លក់។ ដើម្បីជៀសវាងទិញប៉ះចំដី ដែលជាប់មានបញ្ហាចម្រូងចម្រាស់ អ្នកទិញត្រូវតែមានការប្រយ័ត្នប្រយែង ពិនិត្យមើលឲ្យបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយ មុននឹងឈានទៅចុះកិច្ចសន្យា។
មុននឹងឈានទៅចុះកិច្ចសន្យា តើគេត្រូវពិនិត្យមើលចំណុចណាខ្លះ ដើម្បីជៀសវាងមានវិវាទ ទៅថ្ងៃក្រោយ?
គេត្រូវពិនិត្យមើលចំណុចសំខាន់ៗ ចំនួន ៤៖
១-ប្រភេទនៃប័ណ្ណកាន់កាប់របស់ម្ចាស់ដី
អ្នក ទិញគួរពិនិត្យមើលថា តើអ្នកលក់មានប័ណ្ណកាន់កាប់ប្រភេទណា? តើជា “វិញ្ញាបនប័ត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ” (ឬហៅតាមភាសាសាមញ្ញថា “ប្លង់រឹង”) ក៏ជា “វិញ្ញាបនប័ត្រសម្គាល់ការកាន់កាប់អចលនវត្ថុ” (ប្លង់ទន់)?
ប្រសិន បើអ្នកលក់មានប្លង់រឹង មានន័យថា គាត់គឺជាកម្មសិទ្ធិករពេញសិទ្ធិលើដីរបស់គាត់។ ក្នុងករណីនេះ គេអាចមានការទុកចិត្តច្រើនជាង ពីព្រោះថា នៅលើប្លង់រឹងនេះ គេអាចមើលឃើញអំពីទំហំ និងទីតាំងរបស់ដី និងឈ្មោះរបស់ម្ចាស់ដី។ ម្យ៉ាងទៀត គេមានការងាយស្រួល ក្នុងការផ្ទៀងផ្ទាត់ប័ណ្ណប្រភេទនេះ ជាមួយនឹងបញ្ជី ដែលចុះនៅអាជ្ញាធរសុរិយោដី។
ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើអ្នកលក់មានត្រឹមតែប្លង់ទន់ មានន័យថា គាត់គ្រាន់តែជាភោគី (អ្នកកាន់កាប់ស្របច្បាប់) ប៉ុណ្ណោះ។ គាត់មិនទាន់ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិពេញលេញ នៅឡើយទេ។ តាមច្បាប់ ភោគី ក៏មានសិទ្ធិលក់ដីរបស់គាត់ដែរ។ ក៏ប៉ុន្តែ អ្នកទិញគួរមានការប្រយ័ត្នប្រយែងខ្ពស់ ក្នុងការទិញដីប្រភេទនេះ។
ចំណុច ដែលត្រូវពិនិត្យមើល គឺអំពីប្រវត្តិរបស់ដីនេះ។ ត្រូវមើលថា តើដីនេះបានផ្ទេរជាដំណតៗគ្នាប៉ុន្មានដំណាក់មកហើយៗ ក្នុងដំណាក់នីមួយៗ តើមានបានធ្វើការផ្ទេរ ដោយគោរពទៅតាមនីតិវិធីកំណត់ដោយច្បាប់ដែរឬទេ។ ការផ្ទៀងផ្ទាត់បែបនេះ ដើម្បីឲ្យប្រាកដថា ប្លង់ទន់ ដែលអ្នកលក់កំពុងមានក្នុងដៃនេះ បានធ្វើឡើងដោយស្របច្បាប់ ហើយម្ចាស់ដីក៏កាន់កាប់ដោយស្របច្បាប់ ជៀសវាងដីមានម្ចាស់ពីរ-បី មកឈ្លោះដណ្តើមគ្នា ទៅថ្ងៃក្រោយ។
២-ស្ថានភាពដី
ក្រោយ ពីបានពិនិត្យឃើញច្បាស់លាស់ អំពីប្រភេទនៃឯកសារកាន់កាប់ដីធ្លីនេះហើយ បើទោះជាដីនោះជាដីភោគៈ ឬក៏ជាដីកម្មសិទ្ធិក៏ដោយ អ្នកទិញគួរតែពិនិត្យមើលអំពីស្ថានភាពជុំវិញដីនោះ។ ត្រូវមើលថា តើនៅជុំវិញនោះ មានដីផ្សេងទៀតដែរឬទេ? តើមានរបង ឬព្រំដីកំណត់ច្បាស់លាស់ដែរឬទេ។
ប្រសិនបើមើលទៅ ឃើញថា ព្រំដីនៅមិនទាន់កំណត់បានច្បាស់លាស់ គេត្រូវធ្វើការវាស់វែងកំណត់ព្រំដី មុននឹងចុះកិច្ចសន្យា។ ការវាស់វែងកំណត់ព្រំដីនេះ ត្រូវតែធ្វើឡើងដោយមានវត្តមានអាជ្ញាធរសុរិយោដី ជាអ្នកដឹងឮ។
ទាំងនេះ គឺដើម្បីជៀសវាងជម្លោះជាមួយអ្នកជិតខាង ក្រោយពីទិញដីនេះបានហើយ។
៣-បន្ទុកនៅលើដី
គេ ត្រូវពិនិត្យមើលថា តើដីនេះត្រូវបានយកទៅដាក់បញ្ចាំធានាបំណុល ឬជួល ឬប្រវាស់ ដែរឬទេ? តើដីនេះ មានជាប់ពាក់ព័ន្ធនឹងសេចក្តីសម្រេចរបស់តុលាការ ដែលហាមមិនឲ្យលក់ ឬក៏ជាកម្មវត្ថុ ដែលត្រូវតុលាការរឹបអូស ដែរឬទេ?
ប្រសិនបើមាន គេត្រូវតែដោះបន្ទុកនេះឲ្យជ្រះស្រឡះជាមុនសិន មុននឹងចុះកិច្ចសន្យាទិញ។
៤-ដីជាចំណែកផ្លូវ
ដោយ ពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ប្រទេសកម្ពុជាកំពុងអភិវឌ្ឍ ជាពិសេស ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ មុននឹងទិញដីណាមួយ អ្នកទិញគួរពិនិត្យមើលថា តើដីនេះមានជាប់ជាចំណែកផ្លូវ ឬក៏ត្រូវចំកន្លែង ដែលជាគម្រោងអភិវឌ្ឍរបស់រដ្ឋាភិបាលដែរឬទេ។ បើសិនជាមែន តើមានការប៉ះពាល់ត្រឹមកម្រិតណា?
តើកិច្ចសន្យាទិញ/លក់អចលនវត្ថុត្រូវធ្វើឡើង ក្នុងទម្រង់បែបណា ដើម្បីឲ្យមានសុពលភាពពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់?
គេ ត្រូវពិនិត្យជាបឋមថា តើអ្នកចុះកិច្ចសន្យានេះ មានសិទ្ធិគ្រប់គ្រាន់ ក្នុងការចុះដែរឬទេ? គេត្រូវមើលត្រង់ចំណុចពីរ៖ តើអ្នកចុះកិច្ចសន្យានេះជារូបវ័ន្តបុគ្គល ឬក៏ជានីតិបុគ្គល (ក្រុមហ៊ុន ឬអង្គការ)?
ប្រសិនបើជារូបវ័ន្តបុគ្គល គេត្រូវពិនិត្យមើលថា តើដីដែលគាត់លក់នេះ ជាទ្រព្យឯកជនរបស់គាត់ ឬក៏ជាទ្រព្យរួម ដែលមានម្ចាស់ផ្សេងទៀត។ ប្រសិនបើជាទ្រព្យរួម គាត់មិនអាចចុះកិច្ចសន្យាលក់តែឯងបានទេ គឺត្រូវតែមានការព្រមព្រៀងលក់ ពីសំណាក់ម្ចាស់ផ្សេងទៀត។
ប្រសិន បើជានីតិបុគ្គល គេត្រូវពិនិត្យមើលថា តើអ្នកមកចុះកិច្ចសន្យា បានទទួលសិទ្ធិត្រឹមត្រូវពីក្រុមប្រឹក្សាភិបាល (អង្គការ) ឬក៏ម្ចាស់ភាគហ៊ុន (ក្រុមហ៊ុន) ដែរទេ?
សម្រាប់អ្នកលក់ គឺត្រូវពិនិត្យមើលថា តើអ្នកទិញ មានសញ្ជាតិខ្មែរ ដែរឬទេ ពីព្រោះថា តាមច្បាប់កម្ពុជា ជនបរទេសមិនអាចធ្វើជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើដីបានទេ។
បើសិនជា ពិនិត្យទៅឃើញថា គូភាគីពិតជាមានសិទ្ធិចុះកិច្ចសន្យាហើយ គេត្រូវនិយាយពីទម្រង់ នៃកិច្ចសន្យាម្តង។ ការទិញដូរអចលនវត្ថុ គឺជាកិច្ចសន្យា ដែលមានលក្ខណៈពិសេស។ គូភាគីមិនអាចចុះហត្ថលេខាតាមទម្រង់ជាលិខិតឯកជនបាននោះទេ។ ដើម្បីឲ្យកិច្ចសន្យាមានសុពលភាពពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ កិច្ចសន្យាទិញដូរអចលនវត្ថុត្រូវតែធ្វើឡើងក្នុងទម្រង់ជាលិខិតយថា ភូត ដោយគោរពតាមទម្រង់ និងនីតិវិធី ដែលកំណត់ដោយច្បាប់ ពោលគឺកិច្ចសន្យាត្រូវធ្វើជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ និងមានការទទួលដឹងឮពីអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។
ដីកម្មសិទ្ធិ (ប្លង់រឹង)
ប្រសិន បើការទិញដូរនេះធ្វើឡើងលើដីកម្មសិទ្ធិ មានន័យថា អ្នកលក់គឺជាកម្មសិទ្ធិករ កាន់ “ប្លង់រឹង” ការចុះកិច្ចសន្យា ត្រូវធ្វើឡើងតាមទម្រង់បែបបទ ដែលដាក់ឲ្យប្រើដោយក្រសួងសុរិយោដី ដែលគេហៅថា “លិខិតលក់ផ្តាច់”។
អ្នកទិញ និងអ្នកលក់ ដោយច្បាប់តម្រូវឲ្យមានសាក្សីម្នាក់១ផងនោះ ត្រូវផ្តិតមេដៃលើលិខិតលក់ ដោយមានការដឹងឮពីអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានថ្នាក់ស្រុក/ខ័ណ្ឌ។
បន្ទាប់មក គេត្រូវយកកិច្ចសន្យានេះ ទៅអាជ្ញាធរសុរិយោដី ដើម្បីធ្វើការចុះបញ្ជីផ្ទេរសិទ្ធិ (កាត់ឈ្មោះ)។
ដំបូង ភាគីទាំងពីរត្រូវយកកិច្ចសន្យាលក់ ទៅឲ្យការិយាល័យសុរិយោដីស្រុក/ខ័ណ្ឌ ដើម្បីពិនិត្យមើលថា តើកិច្ចសន្យានេះពិតជាបានចុះត្រឹមត្រូវតាមនីតិវិធីដែរឬទេ។ បើសិនជាការិយាល័យសុរិយោដីស្រុក/ខ័ណ្ឌ ពិនិត្យមើលឃើញថា ត្រឹមត្រូវហើយ គេនឹងបញ្ជូនសំណុំរឿងនេះទៅមន្ទីរសុរិយោដីខេត្ត/ក្រុង ជាអ្នកពិនិត្យមើលចុងក្រោយ មុននឹងធ្វើការចុះបញ្ជីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។
មុននឹងមន្ទីរសុរិយោដី ចុះបញ្ជីផ្ទេរសិទ្ធិ អ្នកទិញត្រូវទៅបង់ពន្ធជាមុនសិន (៤%នៃតម្លៃដី)។ បន្ទាប់ពីបានបង្កាន់ដៃពន្ធហើយ ទើបមន្ទីរសុរិយោដី ចារលើប្លង់ដីនេះថា អ្នកទិញនឹងក្លាយទៅជាម្ចាស់ដី ចាប់ពីពេលនេះតទៅ។
ដីភោគៈ (ប្លង់ទន់)
សម្រាប់ ដីភោគៈ (ឬដីប្លង់ទន់) មិនមាននីតិវិធីចុះបញ្ជីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ នៅអាជ្ញាធរសុរិយោដីទេ ពីព្រោះថា ដីនេះមិនទាន់ជាដីកម្មសិទ្ធិ ដូច្នេះ មិនទាន់មានចុះ នៅក្នុងបញ្ជីរដ្ឋបាលដីធ្លី នៃអាជ្ញាធរសុរិយោដីនៅឡើយទេ។
កិច្ចសន្យាទិញ/លក់ដីប្រភេទនេះ ច្បាប់តម្រូវឲ្យមានការចុះ ដោយមានការដឹងឮត្រឹមអាជ្ញាធរដែនដីប៉ុណ្ណោះ ដោយមិនចាំបាច់ទៅដល់អាជ្ញាធរសុរិយោដីទេ។
នៅក្នុងការអនុវត្ត ជាក់ស្តែង នៅកន្លែងខ្លះ កិច្ចសន្យាលក់ដីភោគៈ គេធ្វើ ដោយមានការដឹងឮតែពីអាជ្ញាធរឃុំ/សង្កាត់ប៉ុណ្ណោះ។ ក៏ប៉ុន្តែ នៅកន្លែងខ្លះទៀត គេធ្វើនៅឃុំ/សង្កាត់ហើយ គេទៅឲ្យអាជ្ញាធរស្រុក/ខ័ណ្ឌជួយដឹងឮមួយដំណាក់ទៀត។ ការដឹងឮពីសំណាក់អាជ្ញាធរថ្នាក់កាន់តែខ្ពស់ គឺកាន់តែមានសុវត្ថិភាព៕
អ្នកជំនួញ 